內(nèi)外因雙重驅(qū)動(dòng)下，物企是否有望穿越“冷靜期”，迎來(lái)快速發(fā)展？
2022年，物企受地產(chǎn)下行、經(jīng)濟(jì)低迷等不利因素影響，經(jīng)歷了上市熱情冷卻、行業(yè)IPO終止、退市等遇冷現(xiàn)象。隨著疫情全面放開、地產(chǎn)利好政策不斷釋放，物企是否有望穿越“冷靜期”，迎來(lái)快速發(fā)展？接下來(lái)，
外因解讀
01 地產(chǎn)利好政策頻出，有望帶動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)走出低谷
自2022年11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)推出金融16條以來(lái)，地產(chǎn)利好政策頻出，先后有信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，央行、住建部接連提出降低首付和利率，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)樓盤銷量，2023年春節(jié)前后多地更是陸續(xù)出臺(tái)提振住房消費(fèi)的支持政策，給樓市回暖提供了極大的支持，也有望給物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
- 樓市回暖，有利于重建物業(yè)市場(chǎng)信心。2021年以來(lái)，地產(chǎn)受限售、限價(jià)、限貸等各種調(diào)控政策影響，發(fā)展形勢(shì)持續(xù)低迷，這種低迷情緒也迅速波及到了與其緊密相連的物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域，物企在經(jīng)歷了一系列市場(chǎng)遇冷現(xiàn)象后，信心大減! 而隨著此次地產(chǎn)政策的頻繁重大利好，物業(yè)股也迎來(lái)了一定的回升，港股物業(yè)PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。未來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極信號(hào)進(jìn)一步被釋放，物業(yè)板塊將有望迎來(lái)更大的反彈。
- 盤面積企穩(wěn)回正，有利于物企管理面積增長(zhǎng)。對(duì)于物企新增管理面積而言，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目供給仍是其規(guī)模增加的重要組成部分，在政策催化下，地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售面積、竣工面積等有望從2022年的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L(zhǎng)，依據(jù)澤平宏觀此前對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，樂(lè)觀情景下，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積、竣工面積將企穩(wěn)回正，同比分別+5%、+6%，有望帶動(dòng)物企新增管理面積的快速增長(zhǎng)。
- 地產(chǎn)發(fā)展趨穩(wěn)，物企反向輸血減少。以往地產(chǎn)現(xiàn)金流受到嚴(yán)重影響時(shí)，易出現(xiàn)地產(chǎn)向物企借錢、出售資產(chǎn)、應(yīng)付賬款欠款、抵押股權(quán)或出售物業(yè)公司等抽血行為，嚴(yán)重限制了物企的發(fā)展。當(dāng)前在重大利好政策下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了充足的資金支持，將極大地緩解物企向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方輸血的風(fēng)險(xiǎn)，物企也將會(huì)有更大的自主拓展權(quán)及資金來(lái)夯實(shí)內(nèi)生增長(zhǎng)力，如投入更多的資金用于數(shù)智化建設(shè)，通過(guò)數(shù)智化為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。
02 經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸穩(wěn)定向好，有效助推物企外拓
隨著疫情的全面放開，各行各業(yè)開始逐漸復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也逐步穩(wěn)定向好，這為物企的外拓奠定了有利的外部環(huán)境基礎(chǔ)。同時(shí)物企也將有更多的機(jī)會(huì)來(lái)布局諸如城市服務(wù)等非住宅類物業(yè)賽道，有效助推管理規(guī)模向更寬的緯度擴(kuò)張。
03 過(guò)往疫情影響下，物企社區(qū)價(jià)值凸顯，與業(yè)主黏性增加
疫情期間，物企承擔(dān)起了部分街道辦、社區(qū)管委會(huì)的職責(zé)，嚴(yán)格做好了人員出入、公共部位和設(shè)施清潔消殺等防疫舉措，成為政府職能部門公共衛(wèi)生供給和應(yīng)急管理體系的重要補(bǔ)充，同時(shí)在保障群眾生活物資，引導(dǎo)居民科學(xué)防疫等方面發(fā)揮了不可替代的作用。
這些舉措不僅展現(xiàn)出了物企強(qiáng)大的綜合服務(wù)能力，也進(jìn)一步凸顯了物業(yè)行業(yè)的社會(huì)價(jià)值，讓物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系得到了有效改善，業(yè)主與物業(yè)不再是冷冰冰的雇傭關(guān)系，雙方的理解更加深入，業(yè)主更深刻地了解到物業(yè)的不易，對(duì)物業(yè)更加理解、包容，物業(yè)也認(rèn)識(shí)到，只有通過(guò)無(wú)微不至的高品質(zhì)服務(wù)才能打動(dòng)業(yè)主的內(nèi)心，這種雙向地深度理解不僅強(qiáng)化了彼此的緊密聯(lián)系，更是為物企積極布局社區(qū)增值服務(wù)打下了良好基礎(chǔ)。如融創(chuàng)服務(wù)與YoKID優(yōu)兒學(xué)堂托育集團(tuán)就推進(jìn)嬰幼兒托育社區(qū)服務(wù)發(fā)展達(dá)成合作，積極布局社區(qū)托育。碧桂園服務(wù)推出“樓下”系列社區(qū)增值服務(wù)品牌，通過(guò)導(dǎo)入更多服務(wù)資源和客戶資源，實(shí)現(xiàn)增值發(fā)展。
內(nèi)因解讀
01 物企基本面發(fā)展良好，為后續(xù)發(fā)展奠定了夯實(shí)基礎(chǔ)
通過(guò)從物企業(yè)績(jī)、營(yíng)收以及凈利潤(rùn)等維度來(lái)分析物企發(fā)展的基本面，發(fā)現(xiàn)盡管大環(huán)境擾動(dòng)，物企業(yè)績(jī)、營(yíng)收、凈利潤(rùn)仍實(shí)現(xiàn)了較好增長(zhǎng)。
業(yè)績(jī)方面：從下面的數(shù)據(jù)我們可以看到，即使地產(chǎn)行業(yè)于2021年超速下行，但物企在2021年初定下的目標(biāo)也都基本完成。且2022年物企外拓繼續(xù)發(fā)力，存量市場(chǎng)基本面進(jìn)一步得到了穩(wěn)固。
營(yíng)收方面：從2022年披露中報(bào)的53家上市物企營(yíng)收來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入均值為19.49億元，高于2021年同期的15.41億元，同比增長(zhǎng)26.5%，收入增速雖不及2021年的54.7%，但仍維持較高水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，CPIC
凈利潤(rùn)方面：依據(jù)2022年已發(fā)布半年報(bào)的58家上市物企凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)總額為115.37億元，平均凈利率為12.83%，較2021年同期分別下降19.7%、1.99%，在地產(chǎn)下行、疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)低迷等多重影響下，整體依然保持著正向增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)半年報(bào)
基于以上分析，我們認(rèn)為物業(yè)行業(yè)基本面穩(wěn)固，隨著地產(chǎn)利好政策的逐步釋放，有利于物企市場(chǎng)重新回暖，物業(yè)行業(yè)存量市場(chǎng)發(fā)展確定性仍在。
02 規(guī)模穩(wěn)健擴(kuò)張，持續(xù)增加
從規(guī)模來(lái)看，2022年50家公布數(shù)據(jù)的企業(yè)中，上市物企在管面積均值為1.16億平方米，同比2021年的0.91億平方米增長(zhǎng)了26.98%，與2021年快速增長(zhǎng)的38%相比，雖有所放緩，但整體規(guī)模仍處在穩(wěn)步擴(kuò)張中。相信未來(lái)在地產(chǎn)利好政策催化下，房地產(chǎn)竣工及可以交付的面積會(huì)逐漸增多，物企新增面積有望得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，CPIC
03 服務(wù)品質(zhì)意識(shí)增強(qiáng)，為增值創(chuàng)收打下基礎(chǔ)
2022年，在資本回歸理性背景下，物企更加注重了提高服務(wù)質(zhì)量，圍繞著提升基礎(chǔ)服務(wù)力、增強(qiáng)服務(wù)品牌建設(shè)、下沉服務(wù)場(chǎng)景等三大方向做出來(lái)不少努力，并取得了一定的成效。如為不斷地提升基礎(chǔ)服務(wù)力，物企積極的加強(qiáng)數(shù)智化建設(shè)，通過(guò)打造信息化應(yīng)用平臺(tái)，制定了更好的服務(wù)解決方案，為后續(xù)的增值創(chuàng)收業(yè)務(wù)打下了重要基礎(chǔ)。
04 多種經(jīng)營(yíng)渠道擴(kuò)寬，助推物企創(chuàng)收
除了鞏固基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，2022年各家上市物企還積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，繼續(xù)在多種經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)行探索，不斷拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，促成收入多元化和培育業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022上半年上市企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)總收入均值約為7.64億元，同比2021年的6.07億元增長(zhǎng)了25.87％，諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等也正逐步打開，為物企細(xì)分更多藍(lán)海市場(chǎng)，可有效助推物企創(chuàng)造更多的營(yíng)收增長(zhǎng)空間。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，CPIC
05 物企對(duì)數(shù)智化建設(shè)進(jìn)程加深，賦能物企更好發(fā)展
2022年，物業(yè)數(shù)智化建設(shè)的相關(guān)政策不斷出臺(tái)，也進(jìn)一步推動(dòng)了物企數(shù)智化建設(shè)力度。我們依據(jù)物業(yè)CIO問(wèn)卷中對(duì)TOP50物企數(shù)智化建設(shè)各階段完成度的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，發(fā)現(xiàn)物企數(shù)智化的建設(shè)進(jìn)程逐步加深，其中百分之百的TOP50物企完成了中后臺(tái)信息化建設(shè)，超過(guò)九成的中部物企和100%的頭部物企則已經(jīng)覆蓋了硬件數(shù)字化的建設(shè)，近七成TOP50物企實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)智能化。
數(shù)據(jù)來(lái)源：物業(yè)CIO問(wèn)卷調(diào)查 （2022.11）
綜上所述，我們相信，在疫情全面放開，整體經(jīng)濟(jì)、政策等逐步向好的背景下，物企憑借自身良好的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力，有望能夠穿越冷靜期，迎來(lái)更大的發(fā)展空間。
[免責(zé)聲明]
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