酒店，城市更新的“一劑良藥”！

編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

提到城市更新，就不得不提上海，1992年就開始城市更新的上海，近兩年更是迎來(lái)了城市更新最高潮。近日，太古地產(chǎn)宣布與上海靜安置業(yè)合資成立管理公司，以管理合作形式參與張園保護(hù)性征收的城市更新項(xiàng)目，旨在將張園重新定位發(fā)展為集“商、旅、文”為一體的城市級(jí)地標(biāo)性區(qū)域。其中，除文化場(chǎng)所、高端辦公等業(yè)態(tài)之外，還包括建設(shè)精品酒店。有意思的是，酒店正成為城市更新越來(lái)越重要的承載項(xiàng)目，不僅是上海，在全國(guó)多個(gè)城市更新項(xiàng)目中，酒店項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。告別了大拆大建的城市更新，為什么會(huì)將酒店作為煥新之路上的必選項(xiàng)之一，本文略作探討。

上海城市更新進(jìn)入高光時(shí)刻

被譽(yù)為“海上第一名園”的張園，有著不少獨(dú)特的上海城市記憶片段，如亮起了上海第一盞電燈，上演了上海第一場(chǎng)話劇，開辦了上海第一個(gè)室外照相館等。此外，張園還擁有28種不同風(fēng)格的石庫(kù)門里弄建筑，是靜安乃至上海的一張歷史建筑名片。在這樣一個(gè)歷史底蘊(yùn)濃厚、建筑風(fēng)貌豐富的區(qū)域中，太古與靜安置業(yè)聯(lián)手打造的這家精品酒店，足以令人期待。

不過(guò)，這只是今年以來(lái)上海在城市更新發(fā)展中的一個(gè)小插曲。6月，規(guī)模800億元的城市更新基金的成立，讓上海城市更新進(jìn)入了高光時(shí)刻。

這個(gè)由國(guó)企上海地產(chǎn)集團(tuán)主導(dǎo)，招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保以及中保投資等國(guó)資背景的房企和保險(xiǎn)資金共同參與的基金，是目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，未來(lái)將全部投放到上海中心城區(qū)的舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

不僅如此，私募資本和城市再開發(fā)運(yùn)營(yíng)商也相繼進(jìn)場(chǎng)。6月底，華平投資與錦和集團(tuán)成立合資公司，錦和資管。這一合作，被業(yè)界視為上海城市更新基金的縮小版，不同的是，錦和資管更傾向于市中心的歷史商業(yè)設(shè)施。

為什么上海城市更新能夠吸引到如此多的險(xiǎn)資、房企以及私募資本巨頭的參與？原因有二，一方面，這些企業(yè)看重城市更新項(xiàng)目改造后的新業(yè)態(tài)，由此切入新的發(fā)展賽道，如文商旅等新興熱門消費(fèi)賽道；另一方面，房企可以通過(guò)城市更新參與核心區(qū)域的項(xiàng)目建設(shè)，性價(jià)比較高，因?yàn)樵诤诵膮^(qū)域通過(guò)招掛拍的形式獲得土地成本高企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年TOP30房企幾乎全線補(bǔ)倉(cāng)上海。

實(shí)際上，上海的城市更新早在1992年就開始了。從最初的危房棚改拆遷到現(xiàn)如今的堅(jiān)持“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”，政策逐步完善的同時(shí)，上海城市更新的發(fā)展模式也趨向成熟，其中涌現(xiàn)出不少讓人眼前一亮的城市更新案例。

誕生于1990年代的上海城市地標(biāo)新天地，現(xiàn)在已經(jīng)被視為上海從“城市重建”到“城市更新”的標(biāo)志。看似被煙火侵蝕了的蒼老石庫(kù)門建筑，擺脫成片拆除的厄運(yùn)。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)這些石庫(kù)門老房子總共拆下14萬(wàn)塊舊磚。拆建之前，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)每塊磚都標(biāo)注了英文字母，拆下后按照字母順序排列堆放，打磨干凈作為建筑材料再使用。所以，雖然現(xiàn)在新天地80%的房子是經(jīng)過(guò)重建的，但是韻味猶存，且與內(nèi)里的各種新潮生活方式相輔相成。

由煙草公司的機(jī)修倉(cāng)庫(kù)改造而成的綠之丘，則是上海城市更新的另一種范本。這個(gè)距離江岸不到10米的巨大建筑，既無(wú)建筑特色，也無(wú)文物價(jià)值，原本應(yīng)予以拆除。但是通過(guò)“削減”，這個(gè)巨型建筑一改往日的壓迫感，而是形成了層層跌落的景觀平臺(tái)，最終打造成了一個(gè)近5層樓高的空中花園。綠之丘的建設(shè)，在機(jī)修倉(cāng)庫(kù)這個(gè)城市舊有肌理之上，宛若底片疊底片，每一層都有痕跡，但新的一片卻又如此不同。

作為上海永不拓寬的64條馬路之一，愚園路另辟蹊徑，選擇了微更新。集中了108幢小洋房、60幢歷史建筑和11處文保單位，愚園路并沒有高高在上，而是通過(guò)不斷地微更新，將故事商店、城市藝術(shù)生活季等文化內(nèi)容、空間載體等引進(jìn)社區(qū)。例如原原長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路郵局物流中心被改造為文創(chuàng)商店“愚園百貨公司”，而上述文旅資源也通過(guò)名人墻的形式，更好地展示，強(qiáng)化這條百年老街的文商旅體驗(yàn)。

酒店，上海城市更新中的“微地標(biāo)”

為了不斷充實(shí)城市更新的內(nèi)涵，通過(guò)精心擇取的商業(yè)業(yè)態(tài)被一一放入，酒店幾乎成為了一個(gè)必選項(xiàng)。以上海城市更新基金的主體上海地產(chǎn)集團(tuán)為例，通過(guò)股權(quán)劃轉(zhuǎn)，目前已持有錦江國(guó)際19%的股權(quán)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，借助錦江國(guó)際的力量，便于上海地產(chǎn)集團(tuán)在城市更新項(xiàng)目中更好地開展酒店業(yè)務(wù)，而錦江國(guó)際也將從中獲得在上海核心區(qū)的更多發(fā)展機(jī)會(huì)，可謂雙贏。

業(yè)態(tài)、盈利以及規(guī)模拓展之外，酒店于城市更新還有更深層次的意義，成為城市中可感知的“微地標(biāo)”。隨著城市多元化的發(fā)展，地標(biāo)也一改往日的龐然大物，而是分化成許許多多小而美的微地標(biāo)，酒店就是其中之一。這些分布在城市的各個(gè)角落且頗具格調(diào)的微地標(biāo)，在各類社交媒體構(gòu)成的非主流傳播體系中，以圖片和短視頻等話語(yǔ)散發(fā)著城市的引力。在上海，這類讓歷史遺存建筑中在新的時(shí)代產(chǎn)生內(nèi)源性動(dòng)力的酒店，不在少數(shù)。

01 康路100弄&上海隱居繁華·武康路公館（1918年&2019年）

始建于1918年的武康路 100 弄兩座英式鄉(xiāng)村風(fēng)格建筑，曾是民國(guó)時(shí)期，美國(guó)石油公司的高管公寓，后來(lái)成了著名學(xué)者王元化的居所。經(jīng)過(guò)3年的修繕，武康路100弄以“酒店”的身份重新示人，這就是上海隱居繁華·武康路公館。

這兩座英式建筑，經(jīng)過(guò)了設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的修繕后，再現(xiàn)了上海海派文化洋房花園的魅力。而隱居對(duì)其進(jìn)行的改變，勾起了城市旅行者對(duì)這座洋房的探索欲望。無(wú)論是室內(nèi)的浮雕墻面與服役多年的老樓梯，成功營(yíng)造了不曾過(guò)時(shí)的優(yōu)雅感。其中不用上海話標(biāo)記的房間號(hào)，以及為復(fù)古又好看的海派家具，這些細(xì)節(jié)都凸顯出隱居的小心思，以及為創(chuàng)造一個(gè)老上海的時(shí)代縮影付出的努力。

02 上海總商會(huì)大樓&上海寶格麗酒店(1916年&2018年)

遵循了一直以來(lái)的選址主張，寶格麗酒店不僅考慮所在地的商業(yè)發(fā)展，更看中當(dāng)?shù)氐臍v史、藝術(shù)以及人文。2018年開業(yè)的上海寶格麗酒店，也不例外。這家酒店由兩棟建筑組成，其一是建于1916年的歷史建筑上海總商會(huì)，其二是極具現(xiàn)代視覺的48層寶格麗大樓。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)7年的修繕，上海總商會(huì)從悠悠歷史中華麗轉(zhuǎn)身，融入了來(lái)自意大利的古典主義風(fēng)格裝修。在對(duì)這個(gè)歷史建筑的翻新整修中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)遵從了歷史照片和圖紙，不僅恢復(fù)了南入口上的山墻和精美雕花，連煙道通風(fēng)口都在大樓頂部得到了還原，建筑里的歷史細(xì)節(jié)都得到了妥帖的處理。同時(shí)，寶格麗酒店的意式奢華的風(fēng)格表達(dá)，清晰獨(dú)立地呈現(xiàn)在寶格麗大樓。

03 上海建業(yè)里&上海建業(yè)里嘉佩樂(lè)(1930年&2017年)

上海建業(yè)里嘉佩樂(lè)所在的石庫(kù)門建筑群建業(yè)里始建于20世紀(jì)30年代，當(dāng)時(shí)由法國(guó)房地產(chǎn)公司 Foncière et Immobilière de Chine 建造。酒店共計(jì)55個(gè)別墅，縱橫交錯(cuò)地分布在布滿厚實(shí)石門的小巷。

在酒店的空間中，既有傳統(tǒng)樣式的端景柜和竹木結(jié)構(gòu)的壁柜，花園里的小藤椅和紅木門上的銅把手等典型上海民居符號(hào)；也有整體色調(diào)以沙發(fā)的淡孔雀藍(lán)為主的軟裝配飾，再現(xiàn)淡孔雀藍(lán)這個(gè)海派歷史中一度流行的顏色。酒店中圓形設(shè)計(jì)的酒吧，讓舊上海的百樂(lè)門場(chǎng)景在嘉佩樂(lè)完美再現(xiàn)。被叫做“文旅官”的服務(wù)生和富有回憶的代步工具黃包車，輕而易舉地將人們帶入20世紀(jì)30年代獨(dú)特的社區(qū)生活氛圍中。

拒絕粗陋，酒店還原歷史的另一種姿態(tài)

實(shí)際上，不止是上海。其他城市的酒店，也在尊重城市中歷史建筑的前提下，通過(guò)恰到好處的建造及精確的細(xì)節(jié)表達(dá)，讓建筑與城市、時(shí)代重新相連。

01 北京念念行旅，由曬圖廠改造而來(lái)

在成為念念行旅之前，這座藏身北京香餌胡同的歷史建筑曾是一家曬圖廠。念念行旅，是城市空間內(nèi)容服務(wù)商共享際與圖書館春風(fēng)習(xí)習(xí)共同孵化新的酒店品牌。這家老胡同里的酒店，被設(shè)計(jì)者有意識(shí)地保留了原有建筑的一些元素，比如遍身滄桑的磚瓦，以及帶著歲月“傷痕”的老房梁。

有意思的是，這家酒店中不設(shè)電視，但是每間房提供三本雜志，住客在預(yù)定房間時(shí)可以選擇雜志主題。酒店提供的洗漱包也自帶書香氣息，書簽般的標(biāo)簽上寫有“物品的壽命盡頭，才正是我們的開始”。有人說(shuō)，從繁忙的胡同進(jìn)入念念行旅，就像完成了一個(gè)隱世的儀式。從曬圖到閱讀，書屋的存在讓酒店完成了一場(chǎng)跨越時(shí)空的文化傳承。

02 成都博舍，以百年筆帖閣為街

位于成都遠(yuǎn)洋太古里的博舍酒店，是太古地產(chǎn)旗下的酒店品牌The House Collective旗下的第三家。博舍毗鄰“成都遠(yuǎn)洋太古里”和千年古剎大慈寺，“博”字，意在與古大慈寺弘大佛法相呼應(yīng)，相傳酒店所在地最初是為各地僧人學(xué)者聚居修讀佛學(xué)的簡(jiǎn)單房舍。

酒店所處的「筆帖式街81號(hào)院」曾為清代從事滿漢雙語(yǔ)翻譯的機(jī)構(gòu)，入口為一處保存完好的川西民居庭院，步入其中，如同進(jìn)了晚清的大戶人家。這處庭院整體運(yùn)用青磚修建，在后期改建中也融入民國(guó)建筑中西結(jié)合的風(fēng)格，現(xiàn)如今已成為了酒店博物館與美術(shù)館，門扉開合之際，流露出博舍古典悠長(zhǎng)的韻味。

03 夕上·虎跑1934酒店，神父的避暑山莊

很清晰，夕上·虎跑1934酒店的故事始于1934年，當(dāng)時(shí)，杭州天主堂神父購(gòu)地建造了一座夏日避暑的別墅，背倚群山、遠(yuǎn)眺錢塘、毗鄰虎跑。2020年，經(jīng)過(guò)了4年的修繕改造，夕上·虎跑1934酒店，將往昔故事嵌入空間之中，在兩幢磚木結(jié)構(gòu)建筑組成的別墅群中，重新演繹新與舊的疊合。

未曾變動(dòng)的建筑原始結(jié)構(gòu)之下，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)只對(duì)青磚部分進(jìn)行了清理修補(bǔ)，暗紅色的木格窗欞整齊地嵌在其中。酒店之內(nèi)，仿稻草漆、江南風(fēng)格的黑色大漆以及來(lái)自世界各地的老物件等，與建筑上的時(shí)間痕跡對(duì)話。有所取舍的修補(bǔ)舍棄，而不是隨潮流而變，也反映出酒店對(duì)于潮流的思考，即潮流會(huì)變，經(jīng)典才不會(huì)過(guò)時(shí)。

盡管這些描述不能讓人對(duì)上述酒店有詳盡的了解，但是可以看得出，這些酒店并不踟躕于“整舊如舊”的教條，而是將歷史化為記憶捕獲及包容，并以當(dāng)下的視角觀察、理解和表現(xiàn)過(guò)去乃至未來(lái)。畢竟城市更新下的歷史建筑不應(yīng)該只停留在永恒不變的外觀，更應(yīng)該融入城市，不斷地被加入這座城市的文化與煙火氣，然后上演城市的歷史、人文、故事的新故事。

10萬(wàn)億城市更新，酒店如何掘金？

酒店所處的城市更新市場(chǎng)究竟有多大？據(jù)“舊改之王”佳兆業(yè)今年發(fā)布的《2021年全國(guó)城市更新政策行業(yè)報(bào)告》顯示，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來(lái)10萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。

從頂層設(shè)計(jì)到各地對(duì)城市更新的推進(jìn)力度來(lái)看，10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模所言不虛。

頂層設(shè)計(jì)層面，“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，城市更新也首次寫入政府工作報(bào)告中。城市層面，廣州開始針對(duì)城市更新進(jìn)行立法，將成為繼深圳之后的第二個(gè)具有城市更新條例的城市，川渝城市群以“城市體檢”推動(dòng)城更進(jìn)程，上海“十四五”期間拆除重建面積可達(dá)280萬(wàn)平方米等。

作為城市更新之下商業(yè)業(yè)態(tài)中的重要一環(huán)，酒店如何掘金這個(gè)10萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)？空間秘探結(jié)合亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院相關(guān)報(bào)告，認(rèn)為以下3條法則有助于酒店更好地助力城市實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新。

01 城市選址的再定義法則

在城市更新的浪潮下，酒店如何選址？無(wú)論是城市的判定或是區(qū)域的擇取，酒店的選址判斷標(biāo)準(zhǔn)都需要做出調(diào)整。

其一是城市層面的判定，有的放矢。不同城市群的城市更新內(nèi)容因地區(qū)問(wèn)題的不同，存在差異性。如長(zhǎng)三角注重城市內(nèi)涵的更新、京津冀偏向歷史文化資源的存續(xù)利用、珠三角更強(qiáng)調(diào)對(duì)舊城、舊村、舊廠的整體改造。因此酒店要根據(jù)自己擅長(zhǎng)的板塊，選擇合適的城市。反之，即便是家底厚實(shí)的房企也有折戟的先例發(fā)生。

其二是區(qū)域?qū)用娴膿袢。苛Χ小３鞘懈滤尫诺拇媪扛脑靺^(qū)域，大多是城市的核心區(qū)，也是酒店選址的上乘之選。但是，這些核心區(qū)域，帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，酒店在乘上城市更新的東風(fēng)之前，需要衡量自身是否有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，與該區(qū)域現(xiàn)有的酒店競(jìng)爭(zhēng)并贏得更大的市場(chǎng)空間。

02 區(qū)域美學(xué)的再締造法則

酒店通過(guò)空間設(shè)計(jì)讓歷史建筑煥然一新，自是不用多說(shuō)。但是在城市更新之下，酒店的任務(wù)不僅是提升空間質(zhì)感，更重要的是承擔(dān)起城市微地標(biāo)的重要角色，通過(guò)發(fā)起各類文化事件，來(lái)構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的新生活美學(xué)。

“出身”背景為城市更新的無(wú)錫萬(wàn)達(dá)頤華酒店，通過(guò)打造WanVita-Cafe & Lounge24H復(fù)合咖啡空間，為所在區(qū)域的生活美學(xué)增添了新的內(nèi)容。一位住在酒店周邊的女士，每天都到WanVita-Cafe & Lounge點(diǎn)一杯張志偉（WanVita咖啡師）的手沖咖啡，90多塊錢一杯，日日如此。同樣的場(chǎng)景也發(fā)生在愚園路，坐在咖啡店中的人，老少皆有。

當(dāng)然，生活美學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)造，不一定需要酒店親力親為。在由北京城市賓館改造而成的CHAO酒店中，CHAO負(fù)責(zé)提供一處藝術(shù)中心，并吸引到調(diào)性相投的品牌方，共同為住客上演一場(chǎng)Live Show、一場(chǎng)電影、一場(chǎng)畫展等。例如，剛結(jié)束的龍舌蘭酒品鑒活動(dòng)，就是由CHAO Clubhouse與墨西哥文化使館以及卵石庭院餐廳攜手打造的。

03 商業(yè)勢(shì)能的再生法則

因?yàn)闅v史建筑大多有不同的局限，如出于建筑保護(hù)的目的，對(duì)酒店提供服務(wù)的限定，亦或是面積有限的空間，不能滿足酒店多業(yè)態(tài)發(fā)展的需求。因此，酒店需要不斷嘗試各種可能，實(shí)現(xiàn)商業(yè)勢(shì)能的再生。

餐飲收入，是不少由歷史建筑更新而來(lái)的酒店著重發(fā)力的板塊之一。上海建業(yè)里嘉佩樂(lè)酒店，只有一間餐廳，但是這家名為le Comptoir de Pierre Gagnaire的餐廳, 是擁有17顆米其林星星的法國(guó)大廚Pierre Gagnaire 在中國(guó)的第一家同名餐廳。經(jīng)典的法風(fēng)餐廳，以及建業(yè)里這個(gè)由法國(guó)人建設(shè)的石庫(kù)門建筑，疊加之后為酒店帶來(lái)不可限量的商業(yè)價(jià)值。在小紅書上，一些曾在這家餐廳消費(fèi)的客人表示，經(jīng)典巴黎人的用餐體驗(yàn)，以及30年代摩登復(fù)古的用餐環(huán)境，足以讓人心動(dòng)并買單。

未來(lái)的城市更新定然會(huì)告別以往拆除重建的舊模式，城市的文化、肌理、歷史將會(huì)得以保留。而酒店如何發(fā)展成為“微地標(biāo)”，甚至帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域乃至城市的發(fā)展，這3個(gè)法則之外，將會(huì)有更多的方法論涌現(xiàn)并奏效。正如土耳其詩(shī)人納喬姆•希克梅曾說(shuō)，“人的一生中有兩樣?xùn)|西是永遠(yuǎn)不可忘卻的，這就是母親的面孔和城市的面貌”，無(wú)論過(guò)程何等艱辛，希望這些由城市更新而生的酒店都能成為城市面貌中的重要組成，光彩熠熠。