法拍酒店，是不是一門好生意？
編者按：本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：鄭豫舟，36氪經(jīng)授權發(fā)布。
近日，酒店被法拍的消息屢屢傳來。從廣西老牌星級酒店“賀州國際酒店”拍賣 8600萬成交易主，到曾紅極一時的喀什五星級銀瑞林大酒店被掛上拍賣網(wǎng)站，走上法拍網(wǎng)站的酒店們這兩年一直呈上升趨勢，而進入2021年下半年，法拍更為頻繁，一個月還未過，已經(jīng)有45家酒店，走上法拍網(wǎng)站。
酒店市場的日益紅火態(tài)勢下，酒店的“生死”也開始加快了腳步。除去文章開頭提到的兩家酒店，走上法拍網(wǎng)站的酒店，絕非少數(shù)。
在阿里法拍的網(wǎng)站上，帶酒店名稱的標的物，達12027個，即使將標的物類型縮減到商業(yè)用房類別，也還有4668個，數(shù)量驚人。
酒店市場的日益紅火態(tài)勢下，酒店的“生死”也開始加快了腳步。除去文章開頭提到的兩家酒店，走上法拍網(wǎng)站的酒店，絕非少數(shù)。
在阿里法拍的網(wǎng)站上，帶酒店名稱的標的物，達12027個，即使將標的物類型縮減到商業(yè)用房類別，也還有4668個，數(shù)量驚人。
根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，僅7月就有45家酒店在阿里法拍上被拍賣。不過，令人唏噓的是，這些酒店標的物中，幾乎90%以上流拍，即使是成功賣出，也基本是以起拍價易主。如賀州國際酒店，也經(jīng)歷了第一次拍賣0人報名，以流拍告終，第二輪拍賣才得以成交的曲折。
可見，當酒店走上拍賣場，便等同于接受了被“甩賣”的命運。
如位于杭州蕭山的老牌五星級酒店金馬飯店，在經(jīng)歷了三次上架后，終于被拍出。拍賣頁面顯示，這家開業(yè)于1996年的老酒店，建筑面積共計80649.09㎡，評估價為8億6700多萬。相比起前兩次拍賣一次撤回、一次流拍，第三次拍賣較前兩次降價360萬，但也僅有1位買家繳納了1.4億保證金參與競拍，在競拍結束前的10分鐘，以起拍價7.164億元將酒店收入囊中。
即使是掛牌希爾頓，也不是酒店物業(yè)的“免死金牌”。爛尾四年的常德希爾頓酒店于今年6月第一次進入司法拍賣程序，評估價3.38億元，起拍價僅2.36億元。經(jīng)歷兩次無人問津的流拍后，這一標的物即將再8月開啟第三次法拍，起拍價也早已從2.36億，降到了1.89億。
有業(yè)內(nèi)人士指出，這兩年酒店法拍變得越來越多，尤其是疫情影響的余波，讓很多小酒店、老酒店做不下去。這也從側(cè)面表明了酒店投資正在走向規(guī)范化、標準化。
從亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院的法拍統(tǒng)計中，我們不難發(fā)現(xiàn)，被法拍的酒店，有著諸多顯而易見的共性。
一是地段偏僻。近幾年，盡管不少優(yōu)質(zhì)精品酒店在選址上劍走偏鋒，吸引了各自的擁躉，但對于大多數(shù)酒店而言，取得成功最重要的三個因素，依然是位置、位置與位置。
這些被法拍的酒店中，大多地段極偏。首先是城市的偏遠，酒店集團們往往對于華東、珠三角等地區(qū)的攻城略地，即使是西部市場的布局，也沿著重點城市邁進。相比起來，被法拍酒店所處的城市，大多是東北、西北、西南等并不知名的城市。其次是在城市中所處位置的偏遠，這些酒店基本位于縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)等真正的下沉市場。
二是單體為主。2020年相較于2019年，中國至少減少了10萬家酒店，其中95%是單體酒店。與此同時，一線城市、副省級及省會城市的客房連鎖化率分別為 37.5%和 27.9%，而其他城市連鎖化程度僅為17.5%，尚存大量單體酒店。這些寬泛的數(shù)字，在這些法拍酒店中，有了更為具象的表現(xiàn)。
統(tǒng)計中，超半數(shù)酒店，都是普通單體酒店，恰恰是這些單體酒店，成為危機中首當其沖的受害者。以疫情遭遇為例，數(shù)據(jù)顯示，在不考慮進行成本控制和租金減免的情況下，單體酒店在去年1至9月份累計虧損金額達到正常年份現(xiàn)金利潤的2倍。
對于癡迷下沉市場的酒店集團來說，這些單體酒店，都是潛在的擴張對象，但很顯然，酒店集團的下沉速度，還追不上單體酒店倒下的速度。
三是物業(yè)老舊。從廣西賀州國際酒店到杭州金馬飯店，都稱得上陪伴了一代人的成長，甚至是城市中的重要地標。但這些光輝加身，并不意味著老酒店就能長久生存。從法拍頁面的實拍中不難看到，大多酒店仍停留在上世紀的審美中，彼時的奢華，在如今已成為了老氣，甚至還不如不斷推陳出新的經(jīng)濟型酒店。
老舊的，甚至不止是物業(yè)，更是物業(yè)的靈魂。對比金陵飯店等“老當益壯”的酒店品牌，這些酒店，則是從思想上開始腐朽。翻看一些老酒店的評論，從不乏“大失所望”“再沒有過去的感覺了”之類的評價。服務與運營，幾乎暗示了酒店的終局。
酒店成為法拍的標的物，并不是終點，相反，倒是另一個起點，給予了這一標的物換主重生的機會。經(jīng)歷過法拍的酒店，也有著不同的出路。
01 換主不換牌
今年3月，廣東肇慶的老牌五星級酒店奧威斯酒店由東莞瀚俊置業(yè)有限公司以5.45億元斬獲，這一價格，對比首拍，降了1.36億。資料顯示，酒店新業(yè)主，早在2003年便進入了高端酒店業(yè)，對于酒店的管理運營，已頗為得心應手。
事實上，奧威斯酒店再日常經(jīng)營上并沒有太大問題，甚至在OTA平臺上，也有不少好評，之所以被拍賣，只是由于股權人出現(xiàn)財務狀況。因此，法拍對于這家酒店的運營，并沒有造成太大影響，即使在換主后，也沒有換牌。
這或許與奧威斯酒店在當?shù)氐挠绊懥Σ粺o關系。成立于2007年的奧威斯酒店，是肇慶當?shù)匚ㄒ坏囊患椅逍羌壘频辏谕顿Y規(guī)模與占地面積上，也極為突出。對于新業(yè)主來說，這家酒店雖然老牌，但卻在當?shù)厝诵哪恐杏兄鴺O高的地位，其品牌影響力不容小覷。與其換一個牌子，讓當?shù)厝酥匦陆邮埽€不如沿用舊品牌。
與之相似的，還有杭州金馬飯店，在易主后也一直已原有的名稱營業(yè)。
02 接盤續(xù)建
2017年，山西太原希爾頓被掛上法拍網(wǎng)站，起拍價超過5.53億元。這一物業(yè)項目，于2006年開始籌建，曾一度是山西省第一高樓，并計劃在2008年北京奧運會開幕前開始試營業(yè)。但酒店卻遲遲沒有兌現(xiàn)開業(yè)承諾，反而因酒店開發(fā)方資金鏈斷裂，無法正常支付工程款，爛尾近10年。
這一法拍標的，經(jīng)歷了多次流拍后，終于再2020年等到了被“接盤”的機會。經(jīng)過一個多月緊鑼密鼓的磋商，山西椰子酒店集團與項目承建單位山西晉豪國際酒店有限公司達成合作，將共同完成希爾頓（太原）酒店項目的續(xù)建運營工作，使項目重新煥發(fā)生機。
接盤續(xù)建，在酒店業(yè)中并不少見。早在幾年前，行業(yè)就出現(xiàn)了“一半酒店在出售無人接盤”的現(xiàn)象，開元創(chuàng)始人陳妙林就曾公開表示，2015年開元將不再新建五星級酒店，因為5折收購更為劃算。
03 換牌經(jīng)營
對于獲得酒店物業(yè)的新業(yè)主來說，如果酒店品牌在當?shù)夭]有多大影響力，換牌幾乎成為必然。如果是普通的單體酒店，新業(yè)主的選擇，要么換一個自己更喜歡的酒店名稱，要么走連鎖化道路，找一個合適的品牌加盟。
而如果酒店標的物本身就有加盟的酒店品牌，剩下的合同期，無疑是新業(yè)主與品牌之間的重要磨合期。順利的話，品牌能夠持續(xù)經(jīng)營，實在難以磨合或其他目的，換牌也并不奇怪。
今年1月31日，樂山盤龍開元名都大酒店管理協(xié)議到期終止，由樂山瀚博蓋亞酒店管理有限公司負責管理酒店，酒店名稱也被修改為樂山瀚博蓋亞大酒店。
在此之前的2020年底，酒店物業(yè)經(jīng)歷了一次法拍，以2億的價格，由成都鼎祥瀚博文旅投資有限公司拍下，樂山瀚博蓋亞酒店管理有限公司恰好是其旗下子公司。酒店標的物的換牌，是業(yè)主實現(xiàn)自我品牌發(fā)展的一部分。
04 另起爐灶
近些年，“酒改寫”成為行業(yè)一個顯著現(xiàn)象。如北京的金融街洲際酒店、萬豪酒店、中坤廣場、盈科中心等，星級酒店改造為寫字樓的案例不斷涌現(xiàn)。高和資本董事長蘇鑫表示，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時城市發(fā)展的動力來自于消費推動。以前適合商場和酒店的地方，現(xiàn)在可能缺少公寓和寫字樓，消費推動就會讓城市功能產(chǎn)生變化。
此外，隨著熱門城市酒店市場火熱，供過于求，導致回報率下滑，與之相對的則是寫字樓需求保持旺盛，回報穩(wěn)定增長。因此，不少業(yè)主會希望把酒店改造為寫字樓，以獲得更好的投資回報。
作為商業(yè)用地的酒店標的物，尤其是那些地段優(yōu)越的物業(yè)，成為不少業(yè)主投資人“另起爐灶”的跳板。
從酒店成為法拍標的物，到法拍后的新出路，幾乎每一環(huán)中，都藏著酒店投資中需要避免的坑。
01 加盟并非一勞永逸
盡管被法拍的酒店大多是單體，某種程度上印證了連鎖酒店具有更強的抗風險能力，助力業(yè)主擺脫危機，但這并不意味著，加盟一個好品牌，就能一勞永逸。
在酒店法拍的統(tǒng)計中，同樣不乏如全季、桔子水晶、開元，甚至希爾頓這樣優(yōu)質(zhì)的中端與高端酒店品牌。加盟是酒店品牌與業(yè)主之間的雙向選擇，除了業(yè)主需要品牌提升物業(yè)價值之外，品牌也需要借助不同市場的物業(yè)，實現(xiàn)擴張。品牌不是萬能靈藥，而是需要兩者的勢均力敵，時勢相投。希爾頓在太原、常德的兩次折戟，就被視作希爾頓酒店在中國內(nèi)地二三線城市合作酒店多處爛尾的一處縮影。
對于投資人來說，加盟只是“借勢”，而不是“躺平”。對于市場大勢的時刻洞察，才是保證長久發(fā)展的關鍵。
02 未來拼的是酒店運營
時間往前推二十年，國內(nèi)酒店業(yè)野蠻發(fā)展，酒店無疑是一門閉著眼都能賺錢的生意。但到今日，酒店業(yè)百家爭鳴，國內(nèi)酒店數(shù)量已達到88.4萬家，仍在不斷增長。酒店集團都已經(jīng)從規(guī)模至上，走向了規(guī)模與運營兩手抓的道路，對于酒店投資者來說，這無疑也是一個啟示——輕視酒店運營，就等于忽視自己的投資。
被拍賣的酒店中，大多是小本經(jīng)營的“夫妻店”，仍停留在初級的運營中，即遵循商業(yè)本能，接待客戶、提供住宿、打掃客房。這些酒店，本身缺乏特色，在運營與服務上也缺乏亮點，加之地段不佳，逐漸被淘汰是自然規(guī)律。未來的酒店投資，首先拼的，不是酒店地段多么優(yōu)越，也不是酒店規(guī)模多么恢弘，而是酒店運營足夠精細。
03 市場比想象更復雜
在現(xiàn)代商業(yè)中，市場是不可忽視的一點。從大處看，下沉市場、連鎖化趨勢，幾乎成為當下業(yè)內(nèi)共識的熱門市場，但真實的市場，要比想象中復雜得多。
僅僅從一個城市地名，我們很難判定這個市場的規(guī)模與客群能撐起什么檔次的酒店，也難以輕易斷定，這個市場是否足夠成熟，能承接足夠多的酒店。
這也是為什么，如尚美生活這樣專攻下沉市場的酒店集團，“在過去漫長的八年間，沒有人關注我們，也沒人知道我們是誰”，但終究以穩(wěn)健的實地考察與調(diào)研，實現(xiàn)了突圍；而如OYO這樣的下沉市場急行軍，卻并沒有真正打通下沉的路徑。
酒店如此，投資者也是如此。既要看到市場的光芒一面，更要看到市場水流湍急、礁石叢生的暗面。
04 資產(chǎn)管理至關重要
事實上，許多酒店物業(yè)被法拍，經(jīng)營問題導致的破產(chǎn)是一方面，更多的則是業(yè)主的資產(chǎn)管理出現(xiàn)問題，無奈之下需將名下資產(chǎn)變賣還貸。
其中不乏經(jīng)營情況極佳的酒店，如原四川樂山盤龍開元名都大酒店，作為樂山市中區(qū)目前唯一的一家按照五星級標準打造的酒店，標的物的入住率一直名列前茅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于原業(yè)主其他房地產(chǎn)項目急需現(xiàn)金，不得不半價出售酒店來解決問題。杭州金馬飯店則是因為原業(yè)主一次大手筆投資的失敗，導致整個集團陷入困境，不得不拍賣名下值錢的硬資產(chǎn)金馬飯店。
出清一項優(yōu)質(zhì)物業(yè)，無疑會“元氣大傷”，因此，對于投資人來說，做好妥善的資產(chǎn)管理，極為重要。
綜上，酒店仍然是一門好生意，但卻早已不是一門簡單的生意。酒店投資也絕不是投資與收益的加減法，法拍酒店的不斷增加，或許更加印證未來酒店投資和經(jīng)營正在經(jīng)歷越來越殘酷的生死場較量。好的酒店生意，不會再留給陳腐淺陋的投資人，它們屬于聰明和有匠心的人。
