政策迎來轉(zhuǎn)折點！地產(chǎn)行業(yè)未來怎么走？

近期來地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，地產(chǎn)股持續(xù)攀升走強(qiáng)，今天SVIP助理為你帶來《地產(chǎn)行業(yè)研究框架》。地產(chǎn)行業(yè)展望未來如何發(fā)展？基本面（供給端、需求端）現(xiàn)狀如何？投資時，如何看估值？

先看，地產(chǎn)行業(yè)展望。首先，各部委定調(diào)，政策迎來轉(zhuǎn)折點。

2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號。3月16日可謂是政策迎來轉(zhuǎn)折點的關(guān)鍵時刻。金融委會議指出：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

其次，政府工作報告提出2022年GDP目標(biāo)增長5.5%左右，是高基數(shù)上的中高速增長。房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，“穩(wěn)”是可以期待的。報告中沒有提房地產(chǎn)稅，或會暫緩出臺；財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展？我們認(rèn)為：2022年以后，行業(yè)銷售的增長會從“總量增長”變?yōu)?ldquo;結(jié)構(gòu)性增長”。當(dāng)需求總量無法滿足房企銷售“大家都好” 的局面，更要看房企對需求的理解和服務(wù)程度。優(yōu)質(zhì)區(qū)位和優(yōu)質(zhì)服務(wù)是房價保值和增值的基礎(chǔ)條件。

圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶面積段偏好

房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展呢？我國房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢，房企亟需尋找第二增長曲線。第一，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段，增量建設(shè)規(guī)模有限，房企業(yè)務(wù)重心必須轉(zhuǎn)向存量服務(wù)。第二，海外成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗表明，房企業(yè)務(wù)重心會從前端開發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)代建、資產(chǎn)管理、REITs等未來發(fā)展可期。

需求：剛需和改善型需求一直都在

其次，看地產(chǎn)行業(yè)需求。

剛需和改善型需求一直都在，尤其在一二線城市矛盾突出；2021年，商品房銷售面積179,433萬平方米，同比增長1.9%；商品房銷售額181,930億元，增長4.8%； 

12月商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降15.6%及17.8%，下降幅度較11月份略有擴(kuò)大但好于10月。

百強(qiáng)房企銷售額自去年9月以來同比跌幅持續(xù)維持在-30%到-40%，2022年1、2、3月同比跌幅分別達(dá)到-41%、-47%和-53%；累計來看，今年1季度百強(qiáng)房企銷售金額同比下降47%，較全國經(jīng)濟(jì)活動受疫情影響大面積暫停的2020年1季度還要低3%。銷售金額累計及單月降幅并未收窄。

3月1日，鄭州鄭州出臺樓市19條新政，全面放松限購限貸，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的意義。鄭州是最早出臺系統(tǒng)性需求托底政策的城市，到3月下旬，鄭州市場開始活躍起來。充分說明了：

在按揭、限購、限價、限貸、稅費等方面：

• 按揭投放是需求側(cè)的主要影響因子（目前已不是問題）。按揭貸款的需求側(cè)嚴(yán)重缺乏議價能力，卻又對價格高度敏感，商業(yè)銀行爭奪市場份額的過程，將伴隨著按揭貸款利率的快速下降。
• 限購方面基本未松動：對有合理住房需求的目標(biāo)人群購房資質(zhì)適度放松。3月30日福州市限購政策有了一定程度放開：非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購房，無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋限售。
• 目前已經(jīng)有多個城市降低首付比例（尤其是二套房，激活相對充裕的改善性購房消費）

預(yù)計政策合力（近期支持性政策頻出，有星火燎原之勢...），行業(yè)一季度末有望見底，二三季度回升。

在供給分析、估值與投資方面：

• 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在過往對于整體GDP的拉動貢獻(xiàn)度較大，一般可在30%左右的水平。房地產(chǎn)投資的具體在哪些方面呢？
• 行業(yè)競爭格局如何變化？為什么國有企業(yè)份額在提升、向本地化趨勢發(fā)展？
• 持續(xù)低迷的融資態(tài)勢或大力削減民企的投資意愿，減少產(chǎn)能的供給；且易引致自身經(jīng)營較好的民企因“抽貸、限貸、斷貸”等一刀切行為而短期失去現(xiàn)金流能力。本次政府工作報告提及“避免出現(xiàn)行業(yè)性限貸、抽貸、斷貸”的定調(diào)，或?qū)馕吨裁矗?/strong>
• 歷史上房企ROE經(jīng)歷過怎樣的變化？在投資時，房企產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適的估值方式？