房產(chǎn)行業(yè)
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疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何？
根據(jù)克而瑞報告顯示，自新冠疫情爆發(fā)以來，對房地產(chǎn)行業(yè)主要的影響存在3個方面。2022年一季度全國房地產(chǎn)商品房銷售面積同比下降13.8%；開發(fā)投資同比僅增0.7%，其中房屋新開工面積和土地購置面積分別同比下降17.5%和41.8%。具體到實際各級市場而言，疫情反復(fù)對房地產(chǎn)市場運行的影響主要有三：一是住宅市場銷售停滯，線下看房受到阻礙。城市采取“靜態(tài)”管控后區(qū)域內(nèi)售樓處均被迫關(guān)閉，CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，38個靜態(tài)封控城市中，仍有18個城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。上海、上饒等尚在靜態(tài)管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。即使是已經(jīng)解除靜態(tài)管控城市也會設(shè)置限制條件，比如北京需要24小時內(nèi)核酸證明方能入場，唐山限制入場人數(shù)。長春、漯河等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業(yè)，所有營銷活動繼續(xù)在線上開展。此外，二手住宅市場由于住宅小區(qū)封閉帶看業(yè)務(wù)也全面暫停，2022年4月長三角、東北地區(qū)二手房成交均出現(xiàn)較大降幅。二是土拍進(jìn)程被迫中斷，部分城市采取線上競價。受疫情防控工作安排，2022年上海首輪土拍中止，40幅入市宅地中僅4幅按原計劃出讓，均為“城中村”改造項目地塊。長春更是受疫情影響2022年首輪土拍遲遲未啟動（2021年3月長春發(fā)布首輪集中出讓公告）。北京、杭州等城市則改為采取線上競拍模式。三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影響也波及到上游建筑業(yè)，建筑工地極易發(fā)生聚集性疫情。2022年以來據(jù)不完全統(tǒng)計，已有10多個工地涉疫。多地發(fā)文嚴(yán)防工地疫情。上海、徐州和青島要求即日起本市所有建設(shè)工程實施“封閉式”管理，不具備條件的暫停施工，暫緩新項目開工。深圳所有建筑工地停工4天實行核酸檢測，且未納入集中居住管理的工人不得進(jìn)入工地。疫情管控使得多地施工進(jìn)度嚴(yán)重放緩，停工頻發(fā)。房地產(chǎn)的種類有哪些？
房地產(chǎn)分類的維度有很多種，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，按照房地產(chǎn)用途進(jìn)行分類，具體包括：居住型房地產(chǎn)：是指供給家庭和個人居住使用的房地產(chǎn)，包括住宅和集體宿舍以及其他。辦公型房地產(chǎn)：是指供給處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即是辦公樓，又可分為商務(wù)型辦公樓（也稱寫字樓）和行政型辦公樓。零售商業(yè)型房地產(chǎn)：是指供給出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)型店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、交易市場等等。旅館型房地產(chǎn)：是指供給顧客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、酒店、度假村、農(nóng)家樂、旅館、招待所等。餐飲型房地產(chǎn)：是指供給顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店、早餐店等。體育和娛樂型房地產(chǎn)：是指供給人或顧客進(jìn)行健身、消遣使用的房地產(chǎn)，包括體育館、羽毛球館、高爾夫球場、滑雪場、影視城、游樂場、娛樂城等。工業(yè)型房地產(chǎn)：是指供給工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)所服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉庫、車間等。農(nóng)業(yè)型房地產(chǎn)：是指供給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子站等。特殊用途型房地產(chǎn)：包括汽車站、火車站、高鐵站、各類機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。綜合用途型房地產(chǎn)：是指具有上述兩種（含）以上用途的房地產(chǎn)，如商住樓、復(fù)合樓。不同種類房地產(chǎn)的土地使用權(quán)最高使用年限房地產(chǎn)按照用途分類，不同用途房地產(chǎn)，其土地使用權(quán)出讓的最高使用年限是不同的，具體如下：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，應(yīng)在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。土地使用權(quán)年限開始計算的日期，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的日期，而不是建筑物竣工的日期。房地產(chǎn)銷售如何找客戶
善于尋找潛在目標(biāo)客戶，這是優(yōu)秀銷售員必備的素養(yǎng)，不同產(chǎn)品不同的領(lǐng)域，都有自己所需要的精準(zhǔn)的顧客群，顧客越精準(zhǔn)，轉(zhuǎn)化銷售也就越容易。首先是接待客戶咨詢電話，這是客戶通過電話想了解樓盤的情況。此時，置業(yè)顧問有兩個目標(biāo)：一要爭取客戶到售樓處現(xiàn)場來，二要留下客戶的聯(lián)系方式。其次是現(xiàn)場接待來訪，銷售人員要通過房地產(chǎn)銷售技巧將其轉(zhuǎn)化為客戶。01、發(fā)網(wǎng)絡(luò)房源，吸引進(jìn)線電話在房天下等網(wǎng)絡(luò)房源集聚平臺發(fā)布房源信息，在論壇、貼吧灌水都是尋找客戶的常規(guī)網(wǎng)絡(luò)渠道。02、投信息流廣告在百度等搜索平臺投放關(guān)鍵詞廣告，一旦用戶搜索到你的目標(biāo)樓盤信息，優(yōu)先顯示附帶你廣告的頁面，從而獲取客戶線索。03、巧接上門客門店上門客也是一大優(yōu)質(zhì)客源，這部分優(yōu)質(zhì)客源也要牢牢接住，要時常用余光掃下門口是否有客戶出現(xiàn)，第一時間接上門客。固定資產(chǎn)裝修費用計入房產(chǎn)稅嗎？
新建房屋初次裝修費用應(yīng)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對新建房屋進(jìn)行首次(無論購置時間多長，只要是第一次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務(wù)如何處理，一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。舊房重新裝修、改建、擴(kuò)建支出是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅？房屋重新裝修、改建、擴(kuò)建完工后，房屋改建、擴(kuò)建支出應(yīng)該計入房產(chǎn)原值，按新的計稅依據(jù)重新計算納稅。首先，從建筑學(xué)上來看，房屋大修是在房屋發(fā)生破損，影響安全的前提下發(fā)生的，而房屋的改建、擴(kuò)建或者重新裝修是為了提高和改善房屋的功能和結(jié)構(gòu)而進(jìn)行的。其次，從會計核算上來看，房屋的大修通常不需改變房屋的原值；而房屋的裝修、改建、擴(kuò)建通常需要增加房屋的原值；《企業(yè)會計準(zhǔn)則--固定資產(chǎn)》的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。第三，從稅收政策規(guī)定來看，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)的規(guī)定“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值”。房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃？
地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃領(lǐng)域往往存在三個共同的誤區(qū)：一是，需要繳納大量稅費時才考慮稅務(wù)籌劃；二是，認(rèn)為稅務(wù)籌劃是財務(wù)部門的事；三是，認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是如何做帳。如何進(jìn)行籌劃？1、充分利用國家稅收政策(1)內(nèi)部工程回避工程結(jié)算現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。(2)以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。(3)增值稅和所得稅進(jìn)行籌劃，依靠稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行節(jié)稅籌劃。2、通過合理選擇會計處理方法進(jìn)行稅收籌劃通過合理選擇會計處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括營業(yè)費用、財務(wù)費用籌劃、開發(fā)商品房與出租商品房、管理費用和等4個方面:(1)營業(yè)費用籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足15%的子公司承擔(dān)。(2)財務(wù)費用籌劃如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。(3)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。(3)管理費用籌劃企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。3、通過周密項目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進(jìn)行投資。
