房地產巨頭的荒野求生

當行業發展觸碰到天花板的時候，還沒有絲毫的“剎車意識”，政策的頻繁出手意在規范市場的長遠發展和軟著陸。當前，國內房企正迎來“史上最黑暗的七月”，而隨著未來國家在房地產領域繼續加強管控，房企們的出路在何方？

7個月，320次！

有數據統計，進入2021年以來，全國房地產市場累計調控超過320次，其中中央各部門的調控已達46次。這個頻率，這種力度，都遠超往年。

就從剛剛過去的7月來看：

7月22日，國務院副總理再次強調“房住不炒”，提出要嚴格房企“三線四檔”的融資管理和貸款集中度管理；

7月23日，住建部等八部門發布通知，明確提出“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”；

7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志。

隨之全國各地一一跟進：在深圳首發的“二手房指導價”后，上海、西安、上海、東莞等城市隨之跟進；在深圳交易門檻管控的探索基礎下，武漢加以優化隨之出臺“房票”以示規范市場的決心……

直到7月30日，政治局會議再提房地產，會上明確表示：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。”

一如往常的幾十字描述，除了我們所熟知的“房住不炒”的定位和“穩房價”，“穩預期”，促進房地產市場的長遠發展之外，這次政治局會議還明確表示：加快租賃住房市場的支持力度，要通過土地和稅收等政策予以支持。相比于之前的推動租賃市場的發展，這次有了明確的推動方式，即：“落實用地、稅收等支持政策。”

同在這天，7月30日銀保監會官網公布2021年年中工作座談會暨紀檢監察工作座談會通稿，會議強調，要毫不松懈地防范化解金融風險。嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。

說到金融風險就不得不提銀保監會主席郭樹清的“灰犀牛”論，在3月2日的國新辦新聞發布會上，郭樹清表示：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”

要知道在過去的一年里，郭樹清曽多次在公開場合公提及房地產“灰犀牛”論，以此警示房地產市場的潛在風險。

據《券商中國》報道：一季度居民部門債務總額76.4萬億元，杠桿率72.1%，較年初下降0.3個百分點，結束了近年來持續上升的勢頭。6月份，個人住房按揭貸款新增2766億元，同比少增1830億元。上半年，個人住房按揭貸款新增2.1萬億元，低于去年同期和2019年同期貸款增量。

國信證券研報提到，居民部門杠桿率一季度顯著下滑、實體部門杠桿率維穩，而二季度卻和一季度相差不大。

同時，諸葛找房數據顯示：一線城市2020年房價收入比為36.6，遙遙領先于二線和三四線城市，較去年下降1.7%；二線城市房價收入比為14.8，較去年下降3.7%，三四線城市房價收入比為11.3，較去年下降4.2%。

圖 / 分等級城市房價收入比情況

較高的家庭債務壓力和購房壓力，這不僅僅影響一個家庭的生活，更是一代人的苦惱，在住房、教育和醫療的三座大山下，何以談理想？

好在，二者都有止步甚至回落的趨勢，這是市場給出的信號。

毫無疑問，伴隨著高層對房地產市場的政策調控力度不斷加碼，國內房企正迎來“史上最黑暗的七月”。

據樂居財經研究院數據顯示，今年上半年，A+H兩市170家房企中有118家房企市值出現下跌，下跌房企數量占比達69.4%，總市值“縮水”約3400億元，半年跌幅約8.7%。

從市值體量變化來看，170家上市房企中，總市值超過2000億元的只剩下2家。而總市值在1000-2000億元之間的有7家。在9家千億級市值的房企中，上半年里僅有中海1家房企市值出現上漲，其余8家房企市值均有“縮水”，平均跌幅為11.55%。

再結合近一個月（7月）市場情況來看，房地產行業正遭受著前所未有的估值壓力。數據顯示：截至7月30日，A股房地產板塊單月跌幅達7.84%，H股地產板塊單月跌幅更是高達9.70%。

在這場資本“跳水”的游戲中，被稱為四大房企的恒大、萬科、碧桂園、融創無一幸免。

截至7月30日，恒大市值單月跌幅超50%，跌至696億元；萬科市值在單月縮水366億，跌幅達13.23%；融創市值單月縮水超300億，跌幅達24.39%，直接被擠出千億市值之列。碧桂園相對較穩，但單月跌幅也有12.64%。

上半年千億級市值的房企中，跌幅最小的華潤置地在這個7月也跌掉了388億元，跌幅達到了17.33%，而唯一一個沒有下跌的中國海外發展也于七月跌去了147個億，單月跌幅也達7.6%。

東財數據顯示，截至7月28日，A股市場房地產開發板塊（按申萬行業分類）116家上市公司，已有46家發布了半年報業績預告，其中，26家企業宣布上半年歸屬上市公司股東的凈利潤是盈利狀態，另外還有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發布，預虧企業數量占已發布盈利預告企業數量的43.48％。

「探客Tanker」認為，大房企的無止境擴張和連續二十年的野蠻生長，到了放開三胎的今天，大房企自身的項目開發已經很難適應當前政策環境。但在應對市場變化和行業天花板的同時，大房企憑借資金和手里的資產在進行多元化轉型的過程中多少還有些緩沖和迂回的空間，而對于那些中小房企而言，在尋求產業轉型和賽道切換的過程中就遠沒有大房企的優勢了。

以今年上半年首次出現凈利潤虧損的美好置業為例，公告顯示，上半年歸母凈利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對于業績虧損美好置業相關人士稱：“主要原因是裝配式建筑業務尚未達到相應的規模，報告期產生經營虧損2億元。此外，受房地產開發周期影響，2021年前6個月房地產項目結算面積、結算收入較少，125億元的項目預收款也尚未達到結算條件。”

同時，據公開的財務資料顯示，2017年，美好置業就已經進入了裝配式建筑的賽道，此后公司業績便呈現下滑態勢，歸母凈利潤從2017年的6.64億元下降至2020年的0.95億元，累計跌幅達85.69%。

可見，在多元化布局和產業賽道轉型的道路上并沒有想象中那么容易。當自身業務都一團糟時，若切換賽道可能會雪上加霜，因轉型業務表現不佳而在生死線上徘徊房企已經是屢見不鮮了。

如ST銀億，其業績預告顯示，上半年歸母凈利潤虧損將達3.0億元至3.7億元，同比下降1424.6％-1733.67％。對此ST銀億表示，受境外疫情因素影響，公司旗下汽車零配件境外業務受到較大的制約。同時，公司旗下房地產業務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業折舊等計提因素影響，經營業績亦產生虧損。

面臨同樣情形的還有ST綠景。由于收入減少、期間費用在增加，ST綠景預計上半年歸母凈利潤虧損在600萬元至1000萬元。值得注意的是，ST綠景在2019年實現營收1600萬元，歸母凈利潤虧損900萬元，2020年實現營收下滑至1500億元，歸母凈利潤虧損擴大至1800萬元。

而從滬深交易所發布的退市新規來看，若ST綠景今年的凈利潤仍為負值且其營業收入低于1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運。

一度被稱之為“大而不能倒”的頭部房企，在2021年也面臨著“四面楚歌”的尷尬處境。

事實上，監管層對新房市場的規范和二手房市場的管制，已經從一線城市蔓延至中西部地區的二線城市，房價高過一線城市的小城金華也于近日被約談，房地產市場已經從政策調控的“掐尖”轉向行政干預的“管制”。

「探客Tanker」認為，對于房地產市場的未來發展，崩盤是不可能，放任也不允許，但可以確定的是，存量市場的博弈，精品化的開發，將會是房地產市場發展的未來。

“硬著陸”是不符合國情的，野蠻生長的年代也早已過去，配合城鎮化下的剛需和推動三胎政策的改善，精品適居的項目才是房地產市場“下半場”。

在過去的一年里，上市房企扎堆剝離物業進行獨立上市就是一個明顯的信號。依托“住房+物業”、“住房+家居”、“住房+科技”……尋求住房市場向服務化轉型的附加值，才是當前房企的目標所向。